Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Ausnahmsweise sind aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt. Der BGH hat hierzu entschieden, welche Anforderungen an eine Absetzung oder Verlegung zu stellen sind. Danach hätte eine wirksame Absetzung einer einvernehmlichen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft. Auch eine Verlegung des festgelegten Versammlungsortes könne nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen, sofern die Eigentümerversammlung gemeinsam von allen Eigentümern einberufen wurde.
Kommentar
Der BGH hat mit diesem Urteil die Anforderungen an die Absage oder Verlegung einer Vollversammlung näher bestimmt, da es insoweit an entsprechenden gesetzlichen Vorgaben fehlt. Dies ist begrüßenswert, da durch die Eigentümer selbst einberufene Eigentümerversammlungen von hoher praktischer Relevanz sind und somit in der Vergangenheit bestehende Unsicherheiten beseitigt wurden.
Klärt der Verkäufer über einen objektiv wesentlichen Sachmangel nicht auf, weiß er nicht, ob dieser für die Kaufentscheidung des Käufers bedeutsam ist oder nicht. Maßgeblich ist allein, ob ein verständiger Verkäufer damit rechnen muss, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat. Dann ist der Mangel unabhängig von seinem tatsächlichen Einfluss auf den Kaufentschluss wesentlich und der Verkäufer zur Offenbarung verpflichtet. Unterlässt er dies, kann sich der Käufer wegen arglistiger Täuschung vom Kaufvertrag lösen. Im vorliegenden Fall hatte der Käufer als Baulast die Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers übernommen, das von ihm gekaufte Gebäude entsprechend einem zuvor gestellten Bauantrag umzubauen, künftig seinen Gestaltwert in der dann bestehenden Form zu unterhalten und alle weiteren Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Baubehörde so zu planen, dass der Gestaltwert für die Kulturlandschaft nicht beeinträchtigt werde. Der Verkäufer hatte hierüber nicht aufgeklärt; im notariellen Kaufvertrag fand sich auch kein Hinweis hierauf. Der Käufer hätte den Kaufvertrag auch bei Kenntnis der Baulast geschlossen. Eine solche Baubeschränkung stellt - so der BGH - einen wesentlichen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Davon sei auch auszugehen, wenn der Käufer den Vertrag in Kenntnis des Mangels ebenfalls geschlossen hätte und dieser damit nicht ursächlich für seinen Kaufentschluss geworden ist. Nach der Verkehrsanschauung kann kein Zweifel daran bestehen, dass die durch die Baulast gesicherte Baubeschränkung angesichts des unrenovierten, nach Nutzungsänderung noch umzubauenden und zudem in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses einen wesentlichen Mangel darstellt.
Praxistipp
Baulasten sind auf einem Grundstück liegende öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die beim Kauf auf den Käufer von Gesetzes wegen übergehen. Dies ist oftmals auch einem Verkäufer nicht bewusst, der dann aufgrund Nichtwissens keinen Anlass sieht, diesbezüglich Nachforschungen zu betreiben. Wie kann sich ein Käufer schützen? Er sollte beim Kauf von Immobilien stets eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen, um unliebsame Überraschungen vermeiden. Dies kann das beauftragte Notariat übernehmen. Sämtliche Baulasten sollten im notariellen Kaufvertrag im Einzelnen benannt werden oder aber zumindest Bezug auf eine vorliegende Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis genommen werden.
Wird in einer Teilungserklärung geregelt, dass „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsamen Steig- bzw. Fallleitungen“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, dann gilt dies auch für Thermostatventile und ähnliche verbundene Aggregate.
Praxistipp
Jedenfalls, wenn es eine vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung gibt, stehen Heizkörper und deren Ventile im Sondereigentum. Dann ist zu beachten, dass Beschlüsse, die z.B. die Erneuerung der gesamten Heizanlage nebst Heizkörpern vorsieht, in Bezug auf die Heizkörper mangels Beschlusskompetenz nichtig sind. Über die Instandsetzung von Sondereigentum können die Wohnungseigentümer nicht beschließen. Für den Fall, dass es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt, hat der BGH leider die Entscheidung der Frage offen gelassen. Damit bleibt es weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und Ventile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören. Bei Aufstellung einer Teilungserklärung sollte der Notar oder der Aufteiler sich dieses Problems bewusst sein und sich für eine eindeutige Regelung entscheiden.
